2023年?yáng)|京23區(qū)之四（港區(qū)）最新的地價(jià)趨勢(shì)

港區(qū)最新的地價(jià)動(dòng)向

東京都港區(qū)（Minato-ku）的最新公示地價(jià)是平均每平方米411萬(wàn)5421日元（2023年［令和5年］），按坪計(jì)算平均每坪1360萬(wàn)4699日元，全國(guó)排名第4位。與去年相比，價(jià)格變動(dòng)率為+3.06％，在全國(guó)價(jià)格變動(dòng)率排名中排名第109位。

港區(qū)的最新基準(zhǔn)地價(jià)為平均每平方米442萬(wàn)4131日元（2022年［令和4年］），按坪計(jì)算平均每坪1462萬(wàn)5228日元，全國(guó)排名第3位。與前一年相比，價(jià)格變動(dòng)率為+2.12％，在全國(guó)價(jià)格變動(dòng)率排名中排名第137位。

從1983年（昭和58年）開(kāi)始，有40年的數(shù)據(jù)可供參考，公示地價(jià)的最高值為每平方米1150萬(wàn)2571日元（1988年），最低值為每平方米148萬(wàn)1093日元（1983年），雙方的差距為7.77倍。基準(zhǔn)地價(jià)的最高值為每平方米1276萬(wàn)3000日元（1987年），最低價(jià)為每平方米183萬(wàn)1206日元（1983年），兩者的差距為6.97倍。

宅地的平均地價(jià)為每平方米208萬(wàn)7250日元，按坪計(jì)算平均每坪689萬(wàn)9999日元，價(jià)格變動(dòng)率為+2.48％（2022年）。商業(yè)地的平均地價(jià)為每平方米523萬(wàn)0129日元，按坪計(jì)算平均每坪1728萬(wàn)9685日元，價(jià)格變動(dòng)率為-1.33％（2022年）。

港區(qū)最高價(jià)地點(diǎn)為「港區(qū)北青山3-5-30」（每平方米2730萬(wàn)日元），最低價(jià)地點(diǎn)為「港區(qū)港南5-4-36」（每平方米58.7萬(wàn)日元）。

港區(qū)區(qū)域地價(jià)排名

港區(qū)鐵路沿線的土地價(jià)格比較

在同一鐵路線上比較地價(jià)，港區(qū)的平均地價(jià)為每平方米120萬(wàn)2712日元，高于東海道新干線沿線的平均地價(jià)（每平方米168萬(wàn)3179日元，中央新干線（中央線）【計(jì)劃階段】沿線的平均地價(jià)（每平方米285萬(wàn)8930日元），JR東海道本線沿線的平均地價(jià)（每平方米48萬(wàn)6110日元），JR京浜東北線沿線的平均地價(jià)（每平方米123萬(wàn)0589日元），京急本線沿線的平均地價(jià)（每平方米98萬(wàn)0381日元），以及JR橫須賀線沿線的平均地價(jià)（每平方米150萬(wàn)3443日元）。

港區(qū)內(nèi)的基準(zhǔn)點(diǎn)越靠近東海道新干線、JR山手線、JR東海道本線、JR京濱東北線、京急本線和JR橫須賀線的路線，土地價(jià)格有越高的趨勢(shì)。

港區(qū)土地交易的情況

要在東京都港區(qū)進(jìn)行土地交易，需要參考土地價(jià)格行情，根據(jù)物件的需求大小和市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)確定土地的買賣價(jià)格。土地價(jià)格行情可參考國(guó)土交通省公示的公示地價(jià)、東京都廳發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)、國(guó)稅廳公布的路線價(jià)以及國(guó)土交通省每個(gè)季度公布的不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格。請(qǐng)注意，這些數(shù)據(jù)與實(shí)際物件的實(shí)際交易價(jià)格可能略有不同。

這個(gè)頁(yè)面所列出的東京都港區(qū)土地市場(chǎng)價(jià)格是基于公示地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)土地和基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，并由我們自行匯總平均值并計(jì)算波動(dòng)率，然后將港區(qū)在日本全國(guó)市鎮(zhèn)中的排名列出。

實(shí)際在東京都港區(qū)進(jìn)行土地買賣、購(gòu)買房屋、通過(guò)住房貸款借款、進(jìn)行房地產(chǎn)交易、投資、利用土地時(shí)，建議尋求專業(yè)人士的幫助，例如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)評(píng)估師、司法書記員、行政書記員、公寓管理員、土地房屋調(diào)查師、土地建筑交易專家等，以獲得評(píng)估和估價(jià)。

土地和房屋都是固定資產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，由東京都這個(gè)地方政府根據(jù)登記簿進(jìn)行管理和征稅。需要進(jìn)行自行申報(bào)，并具有申報(bào)義務(wù)。固定資產(chǎn)稅的計(jì)算方法是將稅率乘以課稅基準(zhǔn)金額，而稅率由地方政府設(shè)定。課稅基準(zhǔn)金額以“公正的市價(jià)”為基礎(chǔ)，需要通過(guò)復(fù)雜的計(jì)算方法來(lái)確定，但一般公示地價(jià)的70%可作為參考。相對(duì)應(yīng)地，在遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅中，土地的價(jià)值（遺產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)值）以路線價(jià)（國(guó)稅廳）為基礎(chǔ)，一般公示地價(jià)的80%可作為參考。

港區(qū)房地產(chǎn)交易的價(jià)格（僅限土地）

在實(shí)際進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格（由國(guó)土交通省發(fā)布）中，我們僅篩選出不包含建筑物（如大樓、房屋）的土地交易，并計(jì)算出平均價(jià)格。這些交易的價(jià)格是實(shí)際進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格，因此可以近似地反映市場(chǎng)價(jià)格。在2022年（令和4年）第1季度，港區(qū)的土地交易價(jià)格為每平方米225.4萬(wàn)日元，每坪7451.24萬(wàn)日元，同比下降39.77%。這個(gè)平均交易價(jià)格與上述公示地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)的平均數(shù)相比，差距為-45.61%。

如果要購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，通常需要支付給房屋中介的仲介費(fèi)約為成交價(jià)的3.15％。購(gòu)買價(jià)格可以通過(guò)扣除折舊費(fèi)、建筑維護(hù)費(fèi)、修繕費(fèi)和建筑貸款利息等支出來(lái)計(jì)算稅務(wù)，并在港區(qū)稅務(wù)署進(jìn)行確認(rèn)申報(bào)。

如果個(gè)人以租賃合同將房屋出租給他人，那么這將成為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收入，收入來(lái)自收到的租金，押金則屬于預(yù)收賬款。不動(dòng)產(chǎn)和土地的會(huì)計(jì)科目包括“建筑物”、“銷售用不動(dòng)產(chǎn)”、“投資和其他資產(chǎn)”、“存貨”等。登記費(fèi)用的印花稅是固定的，由東京法務(wù)局（港區(qū)分局）登記處收取，但土地房屋調(diào)查師或法務(wù)公證人的手續(xù)費(fèi)是不同的。

港區(qū)地價(jià)的走勢(shì)圖                                                                   1983年（昭和58年）?

 

港區(qū)地價(jià)的歷史變化

總平均（公示地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)的總平均）

           年                                                                地価平均                       坪単価平均                変動(dòng)率       

公示地価平均

           年                                                              公示地価平均                  坪単価平均               変動(dòng)率

基準(zhǔn)地價(jià)的總平均

             年                                                             基準(zhǔn)地価平均                  坪単価平均              変動(dòng)率