一文讀懂房地產(chǎn)收入與納稅申報(bào)
 

在個(gè)人財(cái)務(wù)與稅務(wù)事務(wù)里，不少人疑惑：有房地產(chǎn)收入，是否就一定要進(jìn)行納稅申報(bào)？下面就來深入探討一番。
 

1.納稅申報(bào)基礎(chǔ)概念

確定申報(bào)，是指申報(bào)年度所得稅和復(fù)興特別所得稅金額，并結(jié)算已繳與實(shí)際應(yīng)繳稅款差額的手續(xù)。正常情況下，若公司已完成年終調(diào)整，通常可免確定申報(bào)。但要是存在工資以外的其他收入，情況就不一樣了。
 

2.房地產(chǎn)所得范圍

房地產(chǎn)所得包含三種：公寓、土地等不動(dòng)產(chǎn)出租所得；地上權(quán)（借地權(quán)的一種）設(shè)定或出租所得；船舶、飛機(jī)出租所得。注意，這里強(qiáng)調(diào)“出租”，出售不動(dòng)產(chǎn)的獲利不算房地產(chǎn)所得，而是“轉(zhuǎn)讓所得”。轉(zhuǎn)讓所得同樣要繳所得稅，若不動(dòng)產(chǎn)出售獲利多，次年就得辦理確定申報(bào)。后續(xù)主要以常見的不動(dòng)產(chǎn)出租所得來講解。
 

3.申報(bào)判斷標(biāo)準(zhǔn)

有房地產(chǎn)所得不代表就要確定申報(bào)，判斷依據(jù)有兩個(gè)：一是有沒有進(jìn)行年終調(diào)整；二是除去工資和退休所得，其他各類所得（像房地產(chǎn)所得、轉(zhuǎn)讓所得、利息所得等）的總額。已做年終調(diào)整，且這些所得總和在20萬日元以下，就不用申報(bào)。但沒做年終調(diào)整，或者年薪超2000萬日元，不管房地產(chǎn)所得多少，都得申報(bào)。另外，從事副業(yè)且有多處工資收入的人要留意，未經(jīng)年終調(diào)整的副業(yè)收入，會(huì)被當(dāng)作雜項(xiàng)或營(yíng)業(yè)所得。比如，房地產(chǎn)所得一年僅15萬日元，但副業(yè)所得超5萬日元，就得申報(bào)。
 

4.所得計(jì)算方式

判斷是否申報(bào)，得先準(zhǔn)確算出房地產(chǎn)所得金額。它是用總收入金額（不動(dòng)產(chǎn)收入）減去必要經(jīng)費(fèi)，公式為：總收入金額 - 必要經(jīng)費(fèi) = 房地產(chǎn)所得 。總收入金額涵蓋租金、更新費(fèi)、首付款以及不用退還的押金。必要經(jīng)費(fèi)常見的有固定資產(chǎn)稅、維修費(fèi)，也就是維持管理不動(dòng)產(chǎn)的費(fèi)用。這里要注意，房地產(chǎn)所得是否屬業(yè)務(wù)規(guī)模，會(huì)影響必要經(jīng)費(fèi)的認(rèn)定。一般出租房產(chǎn)達(dá)10間房或5棟以上，就算業(yè)務(wù)規(guī)模。比如拆除自有公寓，是業(yè)務(wù)規(guī)模的話，拆除費(fèi)能全額算必要經(jīng)費(fèi)；反之，只能在房地產(chǎn)所得范圍內(nèi)計(jì)入。
 

5.總結(jié)

有房地產(chǎn)所得并非一定要確定申報(bào)。若每年房地產(chǎn)所得在20萬日元以下，或許不用申報(bào)。但要是不動(dòng)產(chǎn)出售獲利多，或副業(yè)收入高，那就必須申報(bào)。而且出租房屋數(shù)量等會(huì)影響所得金額，自行申報(bào)易出錯(cuò)或資料不全。要是對(duì)申報(bào)不放心，建議咨詢房地產(chǎn)公司或稅務(wù)師等專業(yè)人士。