在日本買房，很多人都會糾結(jié)是選公寓還是一戶建。其實，關(guān)鍵差別在于養(yǎng)房子的方式。

公寓每個月要交管理費(fèi)和修繕基金，大概兩三萬日元跑不掉。好處是省心，大樓清掃、電梯維護(hù)、未來大修都有人管，但長期下來固定開銷不小。

一戶建就不同了，沒有這些月費(fèi)，日常更省錢。但屋頂外墻十幾二十年就得自己掏腰包修理，一次可能就是幾百萬日元。

除了稅費(fèi)外，持有日本房產(chǎn)還有以下成本：

一、物業(yè)管理費(fèi)

1. 日常管理費(fèi)用

• 如果是公寓等集合住宅，需要繳納物業(yè)管理費(fèi)，用于維持建筑物的日常運(yùn)營。費(fèi)用涵蓋清潔服務(wù)，包括公共區(qū)域（如走廊、樓梯、電梯等）的清掃；安保支出，如門禁系統(tǒng)維護(hù)、保安人員雇傭等；還有公共設(shè)施的維護(hù)，像電梯的保養(yǎng)、照明設(shè)備的更換等。

• 物業(yè)管理費(fèi)的金額因房產(chǎn)規(guī)模、設(shè)施復(fù)雜程度和服務(wù)水平而異。例如，在東京的一些普通公寓，每月的物業(yè)管理費(fèi)可能在5000日元到2萬日元不等。

二、修繕基金

1. 長期修繕儲備

• 這是為了應(yīng)對房產(chǎn)未來的大規(guī)模修繕而設(shè)立的基金，如建筑物外墻的翻新、屋頂?shù)男蘅樀?。修繕基金通常也是每月按一定金額收取。

• 一般來說，修繕基金的金額根據(jù)房產(chǎn)的狀況和預(yù)計的修繕項目而定。例如，一套較新的公寓每月修繕基金可能在3000日元左右，而老舊一些的房產(chǎn)可能會收取更多，因為其需要修繕的可能性更大。

三、保險費(fèi)用

1. 房產(chǎn)保險

• 為了防范自然災(zāi)害（如地震、臺風(fēng)等）和意外事故（如火災(zāi)）對房產(chǎn)造成的損害，業(yè)主可以購買房產(chǎn)保險。

• 保險費(fèi)用根據(jù)房產(chǎn)的價值、地理位置（例如地震高發(fā)區(qū)的保險費(fèi)用可能較高）、保險覆蓋范圍等因素而定。例如，一套價值3000萬日元位于東京的房產(chǎn)，每年的地震和火災(zāi)保險費(fèi)用可能在5萬 - 10萬日元之間。

四、空置成本

1. 租金損失

• 如果房產(chǎn)處于空置狀態(tài)，就會產(chǎn)生租金損失。這在房產(chǎn)出租市場需求不穩(wěn)定或者房產(chǎn)所在區(qū)域吸引力下降時可能發(fā)生。

• 空置成本的計算取決于房產(chǎn)的預(yù)期租金收入，例如一套月租金為10萬日元的房產(chǎn)，如果空置一個月，就會損失10萬日元的租金收入。

五、委托管理費(fèi)用（如適用）

1. 代理管理支出

• 如果投資者委托房產(chǎn)管理公司進(jìn)行房產(chǎn)管理（如海外投資者不方便親自管理時），需要支付委托管理費(fèi)用。

• 管理公司負(fù)責(zé)尋找租客、簽訂租賃合同、收取租金、處理租客問題等事務(wù)。委托管理費(fèi)用一般為月租金的一定比例，通常在5% - 10%左右。例如，月租金為8萬日元的房產(chǎn)，每月的委托管理費(fèi)用可能在4000 - 8000日元之間。

總體來看，在持有的日本房產(chǎn)類型中，公寓的支出更分散，省心但長期費(fèi)用不低。一戶建費(fèi)用波動大，卻可能在整體成本上更有優(yōu)勢。最終選擇何種物業(yè)，還是應(yīng)該結(jié)合資金安排與生活方式來決定。