日本民宿業迎來重大變化，據朝日新聞的報道，大阪市政府宣布，自9月30日起，全面停止受理新的特區民宿申請。這項政策原本是為放寬民宿營業規定，促進旅游發展，但由于鄰近居民頻頻投訴噪音與治安問題，大阪市政府決定暫停新申請的受理并將在11月前做出最終判斷。

曾幾何時，大阪是投資者眼中的“風水寶地”。全年365天可營業的特區政策，像一把打開紅利大門的鑰匙，讓大阪在日本民宿市場里獨樹一幟。日元貶值降低了入場門檻，旅游回暖帶來了滾滾客源，再加上經營管理簽證的“附加價值”，無數人帶著期待涌入，其中中國人或中資法人經營的民宿，在2024年底已占到全市特區民宿的41%。那時的大阪民宿市場，幾乎沒人會懷疑“躺著賺錢”的邏輯。

可如今，這份“美好”正被現實戳破。游客噪音吵得居民睡不好覺，隨手丟棄的垃圾堆在街角，周邊住戶的抱怨早已從零星吐槽變成集體聲討；不少投資者拿到牌照就當起“甩手掌柜”，把運營全轉包給管理公司，合規性成了未知數；更有中間商把這里當成“套利場”，低價收來破舊老屋，簡單刷墻鋪地后，靠著“帶牌照”的噱頭高價賣給外國人，直接把西成區這類地方的房價炒得脫離實際。原本為城市添活力的政策，漸漸成了滋生亂象的溫床。

與此同時，大阪特區民宿對中國投資者的吸引力不僅在于經濟回報。不少中國人通過開民宿，拿到了日本的經營管理簽證。大阪政府的這一決定，也意味著未來想在大阪新開民宿及取得經營管理簽證，將變得更加困難，而現有持證明宿的價值也可能因此上升。

無獨有偶，東京都在民宿領域也將有不少變化。在東京民宿營業通常受住宅宿國事業法、民國新法所限定，每年最多可營業180天。同時各區也對民宿經營加以限制，例如豐島區在2025年9月10日宣布，將把區內允許民宿營業的期間限定在暑假和寒假期間，區內約一半的區域將禁止新設民宿。東京都荒川區、江東區等已規定民宿營業僅限于每周六中午到周一中午，豐島區此次的限制措施將與其并列為最嚴格的規定之一。

業內人士指出，日本民宿市場或將進入稀缺時代，后續辦理難度與成本預計都會進一步提高。隨著特區民宿牌照凍結，投資者開始尋找新的出路。整棟樓投資轉型為“旅館/簡易宿所”正在成為大趨勢。日本政府更歡迎這種“合規化、規?；?rdquo;的住宿業態，因為方便監管、能帶來穩定稅收、也能保護居民區環境。對于投資者來說，如果能買下整棟樓改造做住宿，走正規“旅館業”路線，未來幾年可能會有更大市場。