近年來，日本新建公寓每月的修繕積立金在首都圈和關西圈都創下歷史新高，比十年前貴了將近一半。究其原因很簡單，人工貴、材料漲，修一面外墻都要花更多的錢。但就算漲成這樣，日本國交省給出的合理標準還是沒達到。

長期以來，開發商為了不嚇跑買家，刻意把積立金設的偏低。于是大家買房時輕輕松松，十幾二十年后才發現賬戶里的錢根本不夠大修工程。現在日本的公寓已經出現了明顯的兩極分化，普通中小樓盤積立金低于標準，未來注定缺錢。高價大樓盤，業主資金實力強，積立金反而設的更高。結果就是有錢人樓能撐，沒錢人樓先垮。

更糟糕的是，老樓由于當年的積立金太低，如今修一次不夠，只能借。2024年度日本全國公寓修繕貸款高達257億日元，是十年前的三倍。很多樓陷入了惡性循環，修一次借一次，利息還沒完，下次又得再借。眼下利率還低，大約1%左右。但一旦日本央行加息，有些管理組合連錢都借不到，那就真成了該修不修、外墻掉落的危險局面。

更諷刺的是，修繕工程還爆出串標疑云，公取委正在調查多家企業，工程費被抬高，業主再老實交錢也還是不夠。

說到底，日本公寓市場的問題不在價格，而在后續維持成本的盲區。真正決定一棟樓能活多久的不是地段，不是品牌，而是業主是否肯為未來提前買單。買得起房的人多，養得起樓的人少，這才是日本房地產最現實的隱憂。