最近我國大城市的房價飆升，有的人認為泡沫太大，投資風險過高需要及時離場。同時也有人認為買漲不買跌，房子還會漲，應該及時入手。實際上，日本在房產泡沫時期，也曾經出現過這樣的情形，很多人認為日本房價漲幅太小，不值得投資。那么根據實際情況客觀的說，什么樣的房子更具投資價值呢？
 

銀行貸款政策

房子是否值錢，銀行是非常標桿的機構。銀行有專門的房產評估人員，只有優質的房產才能從銀行獲得高額、滿期貸款。而像一些“老破小”的房子，很多都難以在銀行貸到款，即使可以獲得一些貸款，要么額度較低，比如只有三成房款，要么貸款期限少，比如最多貸10年等。所以判斷一處房產是否有投資價值時，從銀行的批貸結果就可以看出來。

同時，銀行還是房產投資政策的風向標。房價在上升階段，國家政策鼓勵購房時期，房貸利率較低，利率會有一定的優惠政策，低首付，批貸更容易等。比對這些銀行貸款政策也不難看出，房產投資的時期是否合適。

比如中國房地產的發展初期，從銀行貸款買房是比較容易的一件事，首付3成、商業貸款利率4%左右、公積金貸款利率更低，銀行往往還有不同的貸款優惠政策。但是現階段，中國房價已經漲了若干倍，為了是房價趨于合理，國家陸續出臺了各項穩定房價的政策，現在通過貸款購房，尤其是難度較大：首付需提高到6、7成，貸款利率有所升高且按基礎利率上浮10%執行，利率超過5%，并且銀行對整體放貸額度也設立了上限，滿額后將不能對外批準新增貸款。這樣通過銀行貸款購買房產的難度也同時增加，有利于控制房價穩定。

再比如日本目前對貸款的政策非常優惠，日本人及永住可以從銀行申請到全額超低利息貸款，很多人購房可享受0利率，和不高于1%的滿期貸款。外國人也可以申請5成首付，和1.5%起的低利率貸款。

租金回報

如果使用銀行貸款購買投資型房產時，當房租能夠覆蓋或超過房貸金額、甚至涵蓋持有成本時，這樣的投資才“有利可圖”。通常這樣的房產，未來還具有升值潛力，保值抗跌性更強。

實際上，租金回報率往往是判斷一個房產是否值得投資的重要指標，這個指標是指月租金與總房款的比值，回報率越高越具有投資價值。房屋的售價可能會產生泡沫，但租金反應的是市場真實需求，因此通過租金回報率判斷房產價值，是一個很重要的手段。

根據2020年最新的統計數據顯示，全球租金回報率排行榜中，排在第1位的是美國紐約為6.25%，屈居第2位的是日本東京為5.51%，中國北京僅有1.88%排名墊底。換句話說，投資一棟房子對外出租后，紐約16年可收回成本，東京為18年，而北京需要53年。這樣比較的話，哪里的房產適合投資就顯而易見了。

房價收入比

房價收入比是指一個地區一套住房的平均總價與當地居民家庭平均年收入的比值，是非常重要的衡量指標。一般而言，世界公認比較合理的房價收入比為 6 ，超過的數值越大則房價泡沫越大。在全球房價收入比排名中，位列第1的為中國香港為49.42，排名第2位的是中國大陸為29.09，日本排在第51位為11.29。房價收入比是否合理，房價是否有泡沫，房產投資是否具有風險等問題也就明了了。

當然除了以上因素，還應綜合考慮國家穩定性、經濟通脹通縮情況、人口凈流入等多個因素。畢竟房產投資是需要大筆資金的，投資的安全性、安穩性需要著重考慮，并經過綜合判斷后再做決定。溫馨提示您，樓市有風險，投資需謹慎。