現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)高負(fù)債的情況，已經(jīng)引起了日本媒體的注意，并拿當(dāng)初日本樓市泡沫時(shí)期的情況與中國(guó)現(xiàn)在樓市行情做對(duì)比，并對(duì)結(jié)果表示了消極的態(tài)度。那么，難道現(xiàn)在中國(guó)樓市的現(xiàn)況真的和日本泡沫時(shí)期的情況相同嗎？

其實(shí)，對(duì)于那些同時(shí)了解日本樓市和中國(guó)樓市的專業(yè)人士來說，其實(shí)兩國(guó)的樓市雖然在某些方面有所相同，但實(shí)質(zhì)上還是有很多不同之處的。

土地性質(zhì)不同

日本的土地是私有的，個(gè)人可以隨意買賣。以至于在日本樓市泡沫時(shí)期進(jìn)入投資至暗時(shí)刻，除了購(gòu)置房產(chǎn)外，還有很多人瘋狂購(gòu)買山林、果園、乃至荒地等土地，等待其升值獲利，其中不乏加高杠桿買入者。

中國(guó)的土地是公有的，所有權(quán)歸屬國(guó)家，個(gè)人不可能隨便買賣。土地為國(guó)之根本，這也是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行穩(wěn)定調(diào)控的基礎(chǔ)。

貸款政策不同

日本購(gòu)房首付2-3成，有些情況甚至可以0首付購(gòu)房，這也容易催生樓市泡沫。后期為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行的貸款年利率曾超過9%，但仍然無法阻擋民眾投資房產(chǎn)的熱情，同時(shí)也加大了銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)沒有0首付，一般購(gòu)房首付3-5成，貸款利率在基礎(chǔ)利率上下浮動(dòng)。為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了增加貸款利率等，有的地方還實(shí)行按房產(chǎn)評(píng)估值放貸等新政策，也大大增加了銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

購(gòu)買資格不同

日本樓市不限門檻，外國(guó)人也可以隨意購(gòu)買，導(dǎo)致大量外資進(jìn)入日本樓市，迅速推高房?jī)r(jià)。同樣在樓市泡沫破裂之前，也是因?yàn)橥赓Y的迅速撤離，導(dǎo)致日本房?jī)r(jià)快速下降，影響了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，出現(xiàn)了裁員潮，因購(gòu)房斷供而破產(chǎn)的人數(shù)大量增加。

中國(guó)對(duì)外國(guó)人購(gòu)買房產(chǎn)有一定的門檻，普通外國(guó)人沒有購(gòu)買資質(zhì)，這樣對(duì)境外炒房行為有一定的限制，經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定。對(duì)于國(guó)內(nèi)居民購(gòu)買房產(chǎn)，還分為首次購(gòu)房、多套購(gòu)房等情況，在一些樓市過熱的地區(qū)還需要滿足戶籍、社保繳納年限等條件才有購(gòu)房資格，對(duì)穩(wěn)定樓市也起到了一定的作用。

外匯制度不同

在日本外匯可自由流動(dòng)，當(dāng)樓市處于上升期時(shí)，大量外資涌入，當(dāng)外資通過投資日本市場(chǎng)賺的盆滿缽滿的時(shí)候，會(huì)迅速拋售資產(chǎn)變現(xiàn)，并將大量資金從日本抽離。這樣會(huì)加速推動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)陷入危難。失業(yè)率增加導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)惡化，從而加速外資的撤離，讓整體經(jīng)濟(jì)陷入惡性循環(huán)。

中國(guó)有外匯管制體系，雖然也有大量外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，但是當(dāng)國(guó)外資金惡意做空中國(guó)市場(chǎng)、想從中國(guó)迅速撤資時(shí)，也是需要辦理一系列合理的手續(xù)的，否則資金也很難匯入境外賬戶。這對(duì)穩(wěn)定國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增加了一層保護(hù)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，就業(yè)率穩(wěn)定，樓市也就相對(duì)穩(wěn)定。

國(guó)家性質(zhì)不同

日本是資本主義社會(huì)，對(duì)樓市主要使用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控，但實(shí)際上調(diào)控效果不佳，最終不得不選擇主動(dòng)刺破泡沫，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化，大量民眾破產(chǎn)，資產(chǎn)縮水，銀行倒閉，教訓(xùn)慘重。美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生后，也嚴(yán)重影響了日本的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，日本一直陷入了“失去的幾十年”難以恢復(fù)。

中國(guó)是社會(huì)主義社會(huì)，在使用一定的經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控樓市的同時(shí)，還通過一定的行政手段進(jìn)行宏觀調(diào)控。除了限購(gòu)、限貸外，還相繼出臺(tái)了限漲令、限跌令、新購(gòu)入房產(chǎn)3、5年內(nèi)不能上市交易等政策，以期房?jī)r(jià)平穩(wěn)有序，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落的情況。另外中國(guó)經(jīng)濟(jì)有國(guó)企托底，國(guó)有銀行的實(shí)力也有利于穩(wěn)定市場(chǎng)，不會(huì)輕易讓國(guó)家陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這種優(yōu)勢(shì)在美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期也得以了驗(yàn)證。

日本當(dāng)初樓市泡沫時(shí)期的一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，和中國(guó)現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)高負(fù)債的現(xiàn)況是有一些相似之處的，但如果仔細(xì)分析的話，中日兩國(guó)的樓市還是有許多實(shí)質(zhì)上的不同。除了上述的一些不同之處以外，其實(shí)還有很多諸如人口、體量等等綜合因素的影響。不過，日本樓市的崩盤的前車之鑒，仍然能給我國(guó)樓市帶來一些啟示。

中國(guó)政府已經(jīng)三番五次發(fā)布“房住不炒”的相關(guān)政策，對(duì)樓市也做出過相關(guān)預(yù)警。在現(xiàn)階段，期待中國(guó)的房?jī)r(jià)翻番、大漲等情況發(fā)生的幾率微乎其微，投資風(fēng)險(xiǎn)增加。對(duì)于投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的需求，投資人大多觀望市場(chǎng)、謹(jǐn)慎投資。
 

反觀日本，在經(jīng)過泡沫破裂之后，房?jī)r(jià)已“跌無可跌”。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在此后逐漸完善，房?jī)r(jià)也在低迷了多年以后開始回暖，近年來實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)。日本人及永住者貸款利率不到1%、外國(guó)人貸款利率1.5%起，還有很多購(gòu)房的利好政策。現(xiàn)在進(jìn)行日本房產(chǎn)投資，可以預(yù)期未來還是有很大的獲利空間，并且具有一定的保值、增值性，及優(yōu)秀的避險(xiǎn)功能。在海外資產(chǎn)配置中具有一定的優(yōu)勢(shì)。

所以說作為投資項(xiàng)目，應(yīng)從客觀分析，再謹(jǐn)慎做出決定。特別是像房地產(chǎn)這種大手筆的投資更是如此。