根據(jù)2018年日本人口數(shù)據(jù)顯示，日本總?cè)丝?.26億，位居世界人口排名第11位，人口分布密度350人每平方公里。雖然日本人口不及我國的十分之一，但是密度卻是我國的2倍，而且人口多集中在東京這個超級大城市里。東京是青年人向往的夢想之地，也是外國人認識日本的最大的窗口。在日本少子化加速的時候，東京卻是人口凈流入最高的地方，2018年比上年同期增加人口約10萬多人。東京，正以其內(nèi)在的魅力，吸引著海內(nèi)外關(guān)注的目光。

人口聚集的地方，住宿是首要關(guān)注的話題。都知道日本年輕人不輕易購買房產(chǎn)，租房是他們落腳東京的首選。根據(jù)HIMAWARI株式會社統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東京都88%的租客的年齡集中在20~39歲，多為公司白領(lǐng)，是租房的主力軍。單身住宅的需求量遠超家庭住宅的需求量，并呈上升趨勢。租賃戶型多集中為開間、一室、兩室的小戶型，幾乎占到90%的房源量。房屋面積基本上多集中在20~50平方米，而大于這個面積的需求量則驟減。位置方面，距車站步行10分鐘以內(nèi)（按每分鐘80米計算）的房屋出租率高達95%。所以，從房屋租賃市場看，車站附近小戶型的房屋更受年輕白領(lǐng)的青睞。

同不買房子的日本年輕白領(lǐng)形成鮮明對比的是，海外客人正在成為投資東京房產(chǎn)的主力。因為看好日本長期穩(wěn)定的租金收益，低總價的小戶型也成為房屋買賣的主戰(zhàn)場。根據(jù)HIMAWARI株式會社統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，車站步行10分鐘以內(nèi)的小戶型交易量最大，新房的租金回報穩(wěn)定在4~5%左右，二手房因總價低于新房，租金回報稍高，約在5~5.5%左右，個別二手房可達到7~8%。曾經(jīng)低迷的日本房價已悄然回暖，東京房價普遍漲幅超過5%，有些地段好、品質(zhì)佳的公寓項目漲幅更超過11%，因此，有的海外買家在不同地區(qū)分別購買多個小戶型公寓用于出租，在獲取租金收益的同時，獲得房產(chǎn)增值收益。另外，東京酒店業(yè)的收益率遠高于長租公寓，2020年的東京奧運會也是房價的助推器，更有海外買家投資整棟獨立公寓樓，作為酒店或民宿經(jīng)營，可委托日本當(dāng)?shù)氐墓芾砉具\營，也可以自己運營，并由此獲得投資經(jīng)營管理簽證。如考慮到將來的變現(xiàn)問題，根據(jù)目前市場反饋，地段好的新房交易周期更短，更容易變現(xiàn)。

日本的“一老、一小的新政策”、“新移民政策”、“新留學(xué)政策”以及“旅游立國”的目標(biāo)等政策的頒布，無不是致力于人口數(shù)量的增加，擴大“內(nèi)需”，推動日本經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展。而房產(chǎn)作為“生活必需品”也勢必會順應(yīng)歷史發(fā)展規(guī)律。