在日本投資買房子，首選公寓已是業(yè)內(nèi)的共識(shí)。不過(guò)資深的投資顧問(wèn)在與客戶進(jìn)行前期溝通時(shí)，還會(huì)仔細(xì)詢問(wèn)客人購(gòu)買房產(chǎn)是出于自住還是投資或移民的目的。那么，同樣都是選擇購(gòu)買公寓，對(duì)于不同的目的所對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)選擇時(shí)會(huì)有何不同呢？下面，我們就從戶型、成本、貸款、移民幾個(gè)角度來(lái)對(duì)比一下。

從戶型選擇考慮：
 

如果是用于自住的公寓，朝向就很重要，應(yīng)該盡量選擇南向的陽(yáng)光充足的房子。而考慮到一家人居住的舒適度，一般也要選擇2LDK或3LDK等面積稍大的戶型，使屋內(nèi)有充足的活動(dòng)空間及收納空間。同時(shí)，考慮到國(guó)人的烹飪和飲食習(xí)慣，廚房空間也應(yīng)當(dāng)相對(duì)寬松，功能齊全。最好還能配有會(huì)客室、閱覽室、健身房等公共配套設(shè)施，可以優(yōu)先考慮大戶型的高級(jí)公寓項(xiàng)目。
 

如果是用于投資的公寓，則更多的需要考慮與車站的距離。據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，東京都內(nèi)距離車站步行10分鐘以內(nèi)的房屋出租率高達(dá)95%以上，可以最大限度的減少投資房的空置率。另外根據(jù)東京的人口結(jié)構(gòu)，投資戶型緊湊的1LDK/1K/1R等單身公寓，更容易出租且租金穩(wěn)定，將來(lái)出售時(shí)也更容易變現(xiàn)。

從購(gòu)買及持有成本考慮：
 

如果是用于自住，中國(guó)人的買房習(xí)慣偏向于購(gòu)買新建公寓或沒(méi)有人住過(guò)的次新公寓。這種公寓根據(jù)不同的所在區(qū)域和不同的品質(zhì)，價(jià)格都不一樣，所以還是要根據(jù)自身的喜好和預(yù)算選擇公寓項(xiàng)目。另外，每年需要交納的固都稅等稅費(fèi)，一般新建公寓的費(fèi)用也會(huì)比老舊公寓會(huì)高一些，至于修繕費(fèi)、管理費(fèi)等則根據(jù)不同的公寓而有所差異了。
 

如果是用于投資的公寓，建議不要投資樓齡太大的公寓，這種房屋雖然表面看起來(lái)總價(jià)較低，但老房子的后續(xù)維修保養(yǎng)費(fèi)等的開(kāi)銷會(huì)比較大，在投資時(shí)需要注意。而投資時(shí)可以優(yōu)先考慮二手公寓，購(gòu)買價(jià)格一般比新建項(xiàng)目低，且每年需繳納的固都稅也相對(duì)較低。同樣，離車站近、生活便利的因素也值得重視，畢竟公寓的價(jià)值與之息息相關(guān)，取得較高的投資回報(bào)才是投資的硬指標(biāo)。

從貸款方面考慮：
 

無(wú)論選擇用于自住或投資的高級(jí)公寓時(shí)，可以優(yōu)先選擇能從銀行貸款的項(xiàng)目。海外人士在日本購(gòu)房，可以通過(guò)設(shè)立日本公司，以公司的名義向銀行申請(qǐng)貸款。貸款的好處首先是規(guī)避購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)，銀行有自己的獨(dú)立評(píng)估體系，被銀行認(rèn)可的房產(chǎn)，首先是有價(jià)值的房產(chǎn)，其次物件的保值率和變現(xiàn)率也很高，這樣的房產(chǎn)值得投資。而且日本的貸款利率較低，適合通過(guò)杠桿撬動(dòng)更大的價(jià)值。
 

不過(guò)在貸款時(shí)，需要填寫(xiě)“貸款用途”，日本人做事比較謹(jǐn)慎，對(duì)于自住或是投資，不同的用途有不同的要求，貸款政策也有一定的區(qū)別。如果最初用于自住的房產(chǎn)在獲得貸款之后實(shí)際用于民宿經(jīng)營(yíng)，由于違反了最初的約定，銀行則有理由要求一次性還清所有貸款。

從移民角度考慮：
 

如果在日本有正式的工作或可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，為自己和家人購(gòu)置用于自住的房產(chǎn)應(yīng)該是剛需。而持有房產(chǎn)，在將來(lái)申請(qǐng)歸化或永居時(shí)，也多了一份參考項(xiàng)。
 

如果投資房產(chǎn)是作為經(jīng)營(yíng)管理的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，則需要考慮通過(guò)房產(chǎn)獲得的收入是否能夠覆蓋經(jīng)營(yíng)成本的支出，以及能否達(dá)到簽證順利續(xù)簽的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)投資一套房產(chǎn)不能滿足收入條件時(shí)，可能需要投資多套房產(chǎn)。如果將房產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)較好，達(dá)到了高度人才收入標(biāo)準(zhǔn)，就考慮結(jié)合自身其他條件的優(yōu)勢(shì)，如果綜合評(píng)分能夠達(dá)到70、80分，就可以申請(qǐng)高度經(jīng)營(yíng)管理人才簽證，在日本居住滿三年甚至一年時(shí)即可申請(qǐng)永居了，可以說(shuō)是移民日本的捷徑。