源于日本的老齡少子化問(wèn)題，據(jù)日本房產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2033年全日本將有高達(dá)1955萬(wàn)戶(hù)空屋。日本政府為了不讓空屋成為社會(huì)負(fù)擔(dān)，自2016年起開(kāi)始實(shí)施了面向空屋的相關(guān)規(guī)定，希望房主把用不到的空屋充分處理掉。其中一個(gè)政策就是關(guān)于固定資產(chǎn)稅稅率優(yōu)惠的政策。

眾所周知日本為了遏制炒房行為，所以私有房產(chǎn)每年需要繳納一定的固定資產(chǎn)稅，土地和地上建筑物分別按估值納稅。各地方針對(duì)不同的土地及房產(chǎn)類(lèi)型還有相應(yīng)的優(yōu)惠稅率等政策。為有效避免空屋問(wèn)題，土地在60坪以下的只要交六分之一的固定資產(chǎn)稅、在60坪以上的也只需交三分之一的稅即可。但如果在符合的優(yōu)惠條件的地上建筑的房屋部分屬于危樓、臟亂樓、破壞周邊景觀等的“特定空屋”的情況，就不能享受優(yōu)惠了。如此一來(lái)房主的持有成本大幅增加，相當(dāng)于比享受最優(yōu)稅率時(shí)要多交五倍的固定資產(chǎn)稅。因此無(wú)論從持有成本、或繼承避稅等各方面考慮，如果有閑置房產(chǎn)的房主基本上都愿意積極處理“空屋”。盡管如此，現(xiàn)在日本還是存在很多空屋的情況，大多是因?yàn)?ldquo;孤獨(dú)死”等原因根本找不到繼承人，這些空屋就變成了“無(wú)主房屋”。由于在日本，土地及房屋等財(cái)產(chǎn)都是私有的，即使是無(wú)主的房屋土地，政府也無(wú)法隨意處置，大多只能繼續(xù)空在那里了。

另一方面在日本，土地原本是農(nóng)業(yè)用地那么持有成本也是相當(dāng)?shù)偷摹４祟?lèi)土地如果沒(méi)有人愿意繼承的話，則農(nóng)業(yè)用地就有可能轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，如此一來(lái)固定資產(chǎn)稅就比較高了。于是有很多房產(chǎn)建筑商就鼓勵(lì)地主通過(guò)銀行貸款蓋房子，這樣可以達(dá)到避稅的效果。另外作為遺產(chǎn)稅方面的考慮，和現(xiàn)金等金融產(chǎn)品相比較，房產(chǎn)是按照估值來(lái)征稅的，那么房產(chǎn)的估價(jià)小于現(xiàn)金價(jià)值也就相對(duì)合理避稅了。于是可以看到即使在鄉(xiāng)村地區(qū)，也有很多人會(huì)在土地上建新房為繼承做好準(zhǔn)備。

很明顯空屋情況鄉(xiāng)村比城市更為嚴(yán)峻，主要是由于“虹吸效應(yīng)”年輕人更喜歡在東京這樣的大城市生活，所以源源不斷涌入大城市的人數(shù)不斷增加，住房需求量也就持續(xù)穩(wěn)定。作為房產(chǎn)投資人將房子出租便可以賺取穩(wěn)定的租金收益。而且由于日本的樓市經(jīng)歷過(guò)泡沫時(shí)期，現(xiàn)在的價(jià)格相對(duì)合理，具有保值增值性。隨著近年來(lái)東京等大城市房?jī)r(jià)的不斷回暖，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的人越來(lái)越多，新建房屋的數(shù)量也就隨之增加。

隨著大城市新建房產(chǎn)的不斷增加，一些房齡較老用于出租的房子逐漸空了出來(lái)，這也很容易理解，工資收入差不多的租客在租房時(shí)，在租金預(yù)算相差不大的情況下誰(shuí)不愿意住新房子呢？離車(chē)站步行距離越近、房齡越新的房源出租率穩(wěn)定在95%左右，相反的離車(chē)站越遠(yuǎn)、越舊的房子空房率就相對(duì)較高了。作為房產(chǎn)投資人來(lái)說(shuō)，出租率及租金回報(bào)率穩(wěn)定、將來(lái)容易轉(zhuǎn)賣(mài)、投資時(shí)更容易獲得貸款的新房或次新房才是首選。

于是乎，在現(xiàn)實(shí)中，日本就普遍出現(xiàn)了目前這種“空屋”逐漸增加，但“新建房”也在不斷增加的景象了。