日本房價的下跌和上漲一直是關注房產投資的人們喜歡討論的話題。畢竟在樓市泡沫時期號稱“賣掉東京可以買下美國”的日本，房價突然遭遇崩盤，導致了日本經濟幾十年都沒有回復元氣。

隨著安倍經濟學的實施，寬松的經濟環境的確讓日本的房價有所回升。但在疫情來臨時，有很多人擔心日本房價會像遭遇其他災害一樣在疫情期間下跌。然而現實卻是，日本特別是東京的房價持續上漲，上漲速度甚至超過了疫情以前。那么，影響日本房價的因素有哪些？日本房價未來會大漲還是大跌？

地段

地段！地段！地段！

影響房價的最重要的因素當然是地段了！投資日本房地產，不僅要參考房價幾何，從長遠考慮更要參考地價的變動。根據日媒報道，東京都心區域發售的價格1億日元（約合人民幣500萬元）以上的“億級住宅”推高了整體房價水平。

由于日本土地資源有限，特別是寸土寸金的東京都，大規模的土地供應量實在有限。隨著不斷完成的再開發工程及近期集中入市的新建公寓項目的不斷完工交付，土地及新房供應將越來越緊缺，地段較好的土地及房源數量有限，保值抗跌性極強。

房產類型

建筑物的類型結構及樓齡也是影響房價的因素之一，二者相互關聯。

日本的土地值錢而房子會貶值，這里的貶值主要是指建筑物的折舊年限，在日本也被稱為耐用年限或使用年限，主要用于稅制方面的會計計算，和建筑實際壽命及買賣價格完全不是一回事。

比如日本規定，木造房產的耐用年限為22年，鋼筋混凝土的房產的耐用年限為47年（我國房屋、建筑物的折舊年限為20年）。也可以理解為建筑物隨著時間的推移，需要每年計提折舊。以公寓為例，47年后可視為建筑物經過折舊后價值為零，但并不影響實際居住，也不影響上市交易。但是從這個折舊年限里也能看出，哪種類型的房子更值錢。

不同的房屋類型和結構等對售價及租金水平也有影響。一般的房子基本分為木造、鐵骨造、鋼筋混凝土造（RC）、鋼筋鐵骨混凝土造（SRC）。隔音效果、抗震性、價格水平等逐級遞增。一般一戶建（いっこだて）和低層公寓（アパート）為木造和鐵骨造的比較多；高層公寓（マンション）和高級公寓（タワーマンション）則是RC造和SRC造。隨著隔音性、耐震性等性能的遞增，房價也隨之上升。

物業配套及管理

?日本的新建公寓項目注重物業管理及配套，比如現在熱銷的塔樓、高級公寓等，不但注重室內的品質，還在公共區域配套派對房、觀景臺、圖書室、健身房等，以及在大堂配備前臺和值守的物業管理員，有的物業甚至是24小時為業主提供服務。入住的業主們可以享受如此貼心的居住環境，即使房價貴一些也是會心甘情愿的購買吧？

事實上，這類新建高級公寓項目在尚未正式上市銷售之前，很有可能就被提前預定一空了。而且大量新建高級公寓的入市也直接拉升了整體房價的均價水平。

日本的房子注重保養修繕，即使是二手房，如果由好的管理公司進行物業管理的話，往往為所管理的房產帶來附加增值項。比如有“小獅子”標志的管理公司在業界就有較高的評價，不少投資客們只要看到“小獅子”標志甚至不用看屋內情況就可以確定購買意向，足見物業品牌的力量。

成本性通脹

?房價也和當下的通縮、通脹關系緊密。在通脹期間物價上漲，人工成本上漲、材料上漲等影響下，房價勢必呈上漲趨勢。日本的房價自泡沫之后已回歸理性，房價基本保持在年收入的6倍左右。自安倍前首相實施寬松的經濟政策后，房價才逐步穩定回暖，持續了二、三十年低迷的經濟也逐漸走出陰霾，特別是這兩年日本房價漲勢迅猛。

日本房價上漲的背后，實際上可以看成“成本性通脹”，房價并不是虛漲，如建房用的木材等建筑材料上漲，房價在上漲；因疫情導致外國勞務人員不能入境日本，建筑人工成本上漲，房價在上漲；俄烏戰爭導致全球能源緊張，房價還將繼續上漲等等。現在美國處于嚴重的通脹期，在美元不斷加息的情況下，也直接影響著日本國內的物價、匯率及房價等，所以在這種情況下，可以預測日本的房價還將在一段時期內繼續上漲而且很難下跌。
 

另外，房地產價格的上漲或下跌均有一定的周期，目前日本房價整體處于上升周期，再加上最近日元貶值，更適合海外投資客在日本進行資產配置。從上述幾個方面也不難判斷日本房價的未來走勢，如果近期有置業計劃的話，可以考慮現在的購房時機。