“30萬(wàn)移民日本”、“買日本房產(chǎn)送戶口”......對(duì)日本有所關(guān)注的人，想必都聽(tīng)過(guò)類似的宣傳話述吧？但事實(shí)上，投資、移民日本真的是如宣傳的那樣嗎？

“30萬(wàn)移民日本”

首先，在日本成立公司需要至少500萬(wàn)日元的注冊(cè)資金，約合人民幣30萬(wàn)元，這大概是“30萬(wàn)移民日本”由來(lái)。公司注冊(cè)好以后，這筆注冊(cè)資金是可以使用的，但僅限于經(jīng)營(yíng)性使用。成立公司后，投資者可以申請(qǐng)辦理投資經(jīng)營(yíng)管理簽證，并以此獲得長(zhǎng)期在留資格，在日本經(jīng)營(yíng)管理自己的公司。但事實(shí)上，在日本經(jīng)營(yíng)一個(gè)公司，除非是已經(jīng)打開(kāi)日本市場(chǎng)的成熟的業(yè)務(wù)——開(kāi)業(yè)即能賺錢，不然僅憑30萬(wàn)人民幣的注冊(cè)資金想在日本長(zhǎng)期生活下去都很難。而投資經(jīng)營(yíng)管理簽證的初次申請(qǐng)并不算困難，重點(diǎn)在于續(xù)簽的時(shí)候，如果公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不好，續(xù)簽就會(huì)遇到困難。

“買房送日本戶口”

其實(shí)，“買房送戶口”的宣傳語(yǔ)現(xiàn)在基本上已經(jīng)聽(tīng)不到了，因?yàn)橘I房子本身并不能獲得日本戶口。日本人及在日本經(jīng)營(yíng)的人都比較嚴(yán)謹(jǐn)，為了避免“虛假宣傳”，都很少使用這樣的話術(shù)了。實(shí)際上在日本，僅靠投資一套小房子獲取經(jīng)營(yíng)收益的情況下，基本很難達(dá)到業(yè)績(jī)要求，如申請(qǐng)投資經(jīng)營(yíng)管理簽證后，續(xù)簽可能會(huì)遇到問(wèn)題。所以，有經(jīng)驗(yàn)的移民中介會(huì)建議您投資總價(jià)1000萬(wàn)人民幣以上的房產(chǎn)才比較穩(wěn)妥。舉例說(shuō)明，比如想在大阪投資民宿，如果是一戶建大概需要購(gòu)買4棟；想在東京做物業(yè)管理公司，如果是投資獨(dú)棟公寓的總價(jià)約1000萬(wàn)，這樣的收益才比較有把握達(dá)到續(xù)簽的業(yè)績(jī)要求。所以說(shuō)，買房送日本戶口這件事的難度還是很大的，沒(méi)有人能保證100%申請(qǐng)到“日本戶口”。

“買房包租，到期回購(gòu)”

日本房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)相當(dāng)成熟和規(guī)范。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)內(nèi)分工明確，有專職的房地產(chǎn)買賣的中介或者房地產(chǎn)租賃的中介，房屋托管公司、運(yùn)營(yíng)公司、物業(yè)管理公司等均有區(qū)分。而且實(shí)際租金是多少，業(yè)主都清清楚楚，如果有管理費(fèi)、托管費(fèi)等也都提前讓業(yè)主知道，所謂“買房包租”的情況基本沒(méi)有，如果有，恐怕也僅是面向中國(guó)客戶的“理財(cái)產(chǎn)品”，而且還有可能產(chǎn)生后續(xù)的附加收費(fèi)。

大阪等地方曾有過(guò)“買房包租”的項(xiàng)目，大多是作為民宿運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，雖然有可能承諾包租及高達(dá)6%的租金回報(bào)，不過(guò)包租的部分，恐怕已經(jīng)加在房?jī)r(jià)內(nèi)了。比如市場(chǎng)上價(jià)值100萬(wàn)人民幣的房產(chǎn)，可能會(huì)借口裝修改造、申請(qǐng)民宿資質(zhì)等因素，最后的打包價(jià)為150萬(wàn)人民幣。可實(shí)際上，在日本只要是房子符合民宿申請(qǐng)資質(zhì)的，辦理許可證的成本并不高。如果購(gòu)入后將來(lái)想賣掉的話恐怕只能以普通房產(chǎn)按正常的市場(chǎng)價(jià)格出售了。

如果項(xiàng)目方承諾租金回報(bào)，回報(bào)部分其實(shí)已加在房?jī)r(jià)里了，可以理解為房?jī)r(jià)里已把返租的租金提前收取了，后續(xù)再以房租的形式分期付給客人。而且客人在買房時(shí)除了簽署房屋買賣合同，還會(huì)簽署托管合同，此類托管包租合同中還可能含有類似“實(shí)際運(yùn)營(yíng)收益達(dá)不到承諾回報(bào)率時(shí)，可解除該合同”之類的條款內(nèi)容，這也為運(yùn)營(yíng)方安排好了退出條款，可以理解為運(yùn)營(yíng)方可以此條款提前終止托管合同，哪怕未到約定托管期限。如果民宿運(yùn)營(yíng)的行情好，托管公司用客人的房產(chǎn)賺得盆滿缽滿，如果行情不好，中斷經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)嫁到客戶方。

有的項(xiàng)目則推出了到期回購(gòu)的條件，看似增加了投資的保底性，不過(guò)仔細(xì)查看條款會(huì)發(fā)現(xiàn)，約定的回購(gòu)期限可能是購(gòu)買后的第4年。眾所周知，想取得日本國(guó)籍至少要在日本居住滿5年，回購(gòu)的節(jié)點(diǎn)大多為4年，項(xiàng)目方這么做要么是不希望回購(gòu)客戶房產(chǎn)，要么是讓客戶放棄申請(qǐng)移民身份。畢竟外國(guó)人在日本想申請(qǐng)歸化或永居是一件繁瑣而長(zhǎng)期的事情，沒(méi)有人能保證100%申請(qǐng)成功。而且業(yè)內(nèi)人士現(xiàn)在都看漲日本地產(chǎn)，一般樓齡10年以內(nèi)的新房比較容易獲得銀行貸款，比較容易流轉(zhuǎn)，即使項(xiàng)目方回購(gòu)也不虧，后續(xù)還可以通過(guò)包裝繼續(xù)出售。
 

總結(jié)：

在投資日本房產(chǎn)前，請(qǐng)先確定投資目的，是為了投資、移民、自住或其他目的，根據(jù)需求再物色合適的物件，用合理的成本獲取穩(wěn)定的投資收益。在遇到打包產(chǎn)品的房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需仔細(xì)分辨投資的合理性和潛在風(fēng)險(xiǎn)。

而且專業(yè)的房產(chǎn)投資移民顧問(wèn)，也不會(huì)輕易的提出“包移民、包租、包收益等一攬子打包的承諾”。畢竟每一位投資者的情況各不相同，他們會(huì)根據(jù)客戶的自身?xiàng)l件制定適合的專屬投資方案。即使是資深的移民專家，也不敢輕易保證100%移民成功，還會(huì)提醒客人，“投資有風(fēng)險(xiǎn)，需謹(jǐn)慎決定”。