由于日本房產和歐美等其他發達國家相比，房產單價低、貸款利率低、出租回報率高。所以投資日本房產就成為了海外資產配置的理想選擇。那么，作為海外客戶，投資日本房產應該怎么選擇房產類型呢？

目前日本房產投資主要分為兩大類：住宅型房產和商業型房產。住宅型房產又分為：一戶建、單套公寓、整棟公寓。商業型房產又分為：單套事務所、整棟商業辦公樓、酒店。下面我們就分別具體介紹一下他們各自的特點。

住宅型房產

一戶建

一戶建適合家庭成員較多的家庭自住，不適合投資。首先，一戶建面積比較大，出租的需求量很小，購買或租賃一戶建的客戶都是以家庭為主。另外，日本購買房產都是以貸款為主，自住型房產貸款首付低，利率低，每月的月供和租房的租金差不多，以家庭為單位，與其租房，不如購房。所以從單純投資的角度來說，投資一戶建出租率低，空置率高、保值率和變現率差。我個人覺得一戶建適合自住型客戶，不適合投資型客戶。

單套公寓

單套公寓分為普通公寓和高級公寓。公寓又分為1居室、2居室、3居以上，單套公寓既可以自住又可以投資。普通公寓適合投資型客戶，因為普通公寓總價低、出租回報率高。高級公寓適合消費型客戶，因為其總價高，出租回報率低；1居室和2居室公寓適合投資或自住，3居室以上公寓適合自住；1居室公寓適合全款購買，2居室以上適合貸款購買；海外客戶個人名義只能全款購買，以日本公司名義購買可以貸款。單套公寓根據客戶的具體需求自住和投資都可以。

整棟公寓

整棟公寓在日本是投資型房產的主體，日本都是以公司名義購買房產進行投資的。首先整棟公寓前期購買好貸款，后期出售保值率高，同時出租期間收益的穩定性高、也可以合理避稅。所以整棟公寓適合資金運算比較充足的純投資客戶，也是日本投資的主體。

商業型房產

單套事務所

單套事務所適合自用，作為投資風險在于空置率比較高，保值和變現率比住宅型公寓低很多。所以作為純投資來說，單套公寓更適合。

整棟商業辦公樓

整棟商業辦公樓適合商業自用或投資。投資者大都以銀行貸款購買為主，首次比例比住宅型房產要高1-2成，另外空置率也會好一些，后期保值和變現率跟住宅型整棟公寓比差一些。作為海外投資客戶要謹慎選擇。

酒店

酒店包含商務酒店、溫泉旅館、簡易旅館、民宿。作為運營型物件首先不能貸款，只能全款購買。其次酒店的運營有很多不確定因素，收益率沒有保證。最后由于必須全款購買，后期的保值率和變現率都很低。所以酒店適合自己購買運營，不適合單純投資。

綜上所述，作為海外投資客戶，純投資根據資金預算選擇單套公寓和整棟公寓。自住型客戶首選單套公寓，其次選一戶建。海外客戶不適合投資運營型商業物件。