2021年度，日本東京圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）的新建住宅均價(jià)為6360萬日元（約合人民幣318萬元），這是自1990年度泡沫期以來，時(shí)隔31年再次創(chuàng)出歷史新高。究其原因，主要是都心區(qū)域銷售的總價(jià)1億日元（約合人民幣500萬元）以上的“億級(jí)住宅”推高了整體的住宅銷售均價(jià)。

另外，根據(jù)調(diào)查公司發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份東京圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）二手房平均期望出售價(jià)格（按70平方米計(jì)算）漲至4699萬日元（約合人民幣234萬元），價(jià)格連續(xù)13個(gè)月上漲。無論是新房還是二手房，以這樣的漲勢(shì)著實(shí)嚇壞了經(jīng)歷過樓市崩盤的日本人，不禁擔(dān)心日本的樓市會(huì)不會(huì)重演泡沫破裂的歷史？那我們就從以下幾方面來分析一下。

房?jī)r(jià)收入比合理

世界公認(rèn)比較合理的房?jī)r(jià)收入比為6，也可以簡(jiǎn)單理解為6年的總收入可以買到一套房子。在日本，平均6-8年的收入就可以買到一套房子，東京稍高一些，為13年的收入可購(gòu)買一套房子，全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比為11.25，和1990年泡沫時(shí)期的日本房?jī)r(jià)收入比超過18相比較，說明現(xiàn)在日本房?jī)r(jià)的泡沫較少，價(jià)格相對(duì)比較合理。

日本房?jī)r(jià)比較合理，還可以從漲價(jià)原因進(jìn)行印證。在木材短缺時(shí)，一戶建等新建木質(zhì)房產(chǎn)的價(jià)格也出現(xiàn)了上漲，這與木材等建材上漲的幅度和頻率幾乎同步。奧運(yùn)會(huì)前，大量建筑工人投入體育場(chǎng)館等的建設(shè)，人手不足、人工成本上漲，房?jī)r(jià)也隨行就市出現(xiàn)上漲。

房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲，也重建了日本人購(gòu)房的信心，更多人也出現(xiàn)買漲的預(yù)期，房?jī)r(jià)也的確在持續(xù)上漲。

從日元升值到日本貶值

在著名的廣場(chǎng)協(xié)議簽訂以前，美元兌日本匯率為1:250左右，但短短的三年間日元就升值了一倍為1:120左右，大量海外資金流向日本，這也導(dǎo)致了日本的房產(chǎn)泡沫迅速增大。而如今卻是日元貶值，曾一度跌破了美元兌日元1:137這24年來的新低。美國(guó)不斷加息的操作，讓一些海外資金從日本流向美國(guó)，與80年代末外資大量流入日本推高房?jī)r(jià)的情況大相徑庭。

購(gòu)房更理性

泡沫時(shí)期的日本，處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，人們的收入頗豐，大量資金投入房地產(chǎn)，全民炒房，加滿杠桿貸款炒房、投資山地、林地等，出現(xiàn)了各種不理智的投資行為。但是經(jīng)歷過樓市崩盤的教訓(xùn)以后，現(xiàn)在日本人的投資理念比較保守，購(gòu)房是多用于自住的純剛需。

貸款利率低

1990年前后日本銀行的房貸浮動(dòng)利率超過8％，而現(xiàn)在卻不到1％。“在貸款額相同的情況下，現(xiàn)在的月還款額只需當(dāng)時(shí)的一半乃至三分之一左右”。實(shí)際月還款額度和月租金差不多，還貸壓力不大，不用太擔(dān)心斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

以東京足立區(qū)竹塚站的2居室公寓為例，房屋售價(jià)2390萬日元（約合人民幣1,200,000元），如果使用貸款購(gòu)房，在0頭金的前提下，貸款年限35年，每個(gè)月的還貸額為67,118日元（約合人民幣3355元），每個(gè)月的管理修繕費(fèi)為26130日元（約合人民幣1306元），每個(gè)月總支出為93,248日元（約合人民幣4662元）。如果將這套房子出租的話，每個(gè)月的租金為110,000日元（約合人民幣5500元），完全可以覆蓋所有成本。

以全日本平均年薪433萬日元計(jì)算，每個(gè)月的月薪約360000日元，一個(gè)2居室公寓每個(gè)月還貸額67118日元相對(duì)不高，屬于一項(xiàng)較為合理的家庭支出。同樣6萬多日元作為租金的話，可能只能租到?jīng)]有客廳的1居室戶型，難以滿足一家人的居住需求。

行業(yè)發(fā)展更完善

經(jīng)歷過樓市崩盤的教訓(xùn)后，日本房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在發(fā)展更完善了，多重措施杜絕惡意炒房行為，已將日本房?jī)r(jià)控制在了合理范圍。

日本購(gòu)房持有不到5年時(shí)出售，增值部分的稅率為30.63%，但如果持有超過5年再出售的話，增值部分的稅率則降為15.315%。

在使用貸款購(gòu)買用于自住的優(yōu)良住宅符合一定的條件下，還可以享受多重政策優(yōu)惠。如每年貸款余額的1%可申請(qǐng)扣減部分個(gè)人所得稅，每年的減稅上限為40萬日元，因?yàn)橐咔榈囊蛩刈铋L(zhǎng)減稅年限由10年延長(zhǎng)到13年。

有效控制新房上市量

日本樓市環(huán)境由以前的無序擴(kuò)張，逐漸變成現(xiàn)在的循序漸進(jìn)。新房上市量得到了有效的控制，東京圈新建住宅的發(fā)售套數(shù)只有2000年新房上市量最高時(shí)期的1/3左右，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，東京的新房房源數(shù)量較少，根本不愁銷路。新房的銷售進(jìn)度比較符合預(yù)期，以自住為主的雙職工家庭是購(gòu)房的主力軍。

新房上市量得到有效控制，房?jī)r(jià)浮動(dòng)區(qū)間相對(duì)平穩(wěn)，房屋的租金水平也相對(duì)穩(wěn)定，租金回報(bào)率在世界范圍內(nèi)相對(duì)較高，因此也是很好的避險(xiǎn)資產(chǎn)。

經(jīng)歷過樓市崩盤的日本人在房產(chǎn)投資方面長(zhǎng)期持謹(jǐn)慎的態(tài)度，但是從以上的原因也不難看出，日本的房?jī)r(jià)仍處于合理范圍，在眾多發(fā)達(dá)國(guó)家中房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低。經(jīng)歷過奧運(yùn)會(huì)、經(jīng)歷過疫情、經(jīng)歷過美國(guó)通脹等各時(shí)期的考驗(yàn)，日本的房?jī)r(jià)不降反升，雖然漲幅不如其他國(guó)家，但也沒有出現(xiàn)大漲大跌的情況，更顯示出日本樓市的穩(wěn)定性，更適合穩(wěn)健投資，長(zhǎng)期持有。