前些日子小編聽說(shuō)國(guó)內(nèi)有些新房項(xiàng)目也推出了“0首付”購(gòu)房的優(yōu)惠政策，不禁驚嘆一番。理論上，目前國(guó)內(nèi)并不允許“0首付”購(gòu)房，那開發(fā)商是怎么操作的呢？

根據(jù)小編在網(wǎng)上查詢的資料，所謂的“0首付”，其實(shí)是把原本3成首付的部分房款由所購(gòu)項(xiàng)目開發(fā)商先行墊付，購(gòu)房者再分期還款給開發(fā)商，同時(shí)還要按時(shí)還貸給銀行，相當(dāng)于購(gòu)房者要同時(shí)還兩份“貸款”，還款壓力可想而知。這樣的操作并不能被認(rèn)為是真實(shí)的“0首付”。那么真實(shí)的“0首付”購(gòu)房應(yīng)該是什么樣子的呢？我們可以借鑒一下日本的政策。

日本人或日本永住者在申請(qǐng)購(gòu)房貸款時(shí)，不但是房款可以“0首付”，就連一些裝修費(fèi)、手續(xù)費(fèi)之類的費(fèi)用也可以一并申請(qǐng)貸款，實(shí)現(xiàn)真正的“0首付”購(gòu)房。不過(guò)對(duì)購(gòu)房人的資質(zhì)審核相對(duì)比較嚴(yán)格。
 

貸款額度
 

貸款人需要有穩(wěn)定的工作和收入，原則上要在一家公司需連續(xù)工作3年以上，貸款額為個(gè)人年收入的7-8倍，資質(zhì)較好的最多能貸到年收的10倍。對(duì)于有著“年功序列制”的日本職場(chǎng)人來(lái)說(shuō)，這條要求很容易滿足，有的人會(huì)在一個(gè)公司工作一輩子。
 

假設(shè)個(gè)人年收入是350萬(wàn)日元，那么最多可以貸款3500萬(wàn)日元。如果保守估計(jì)按2700萬(wàn)貸款額度計(jì)算，每個(gè)月的還款額不到7萬(wàn)日元，比同等房型的月租金還低，那么還款人是有足夠的還款能力的。

貸款年限
 

日本個(gè)人購(gòu)房貸款的年限最長(zhǎng)為35年，且貸款人的年齡在80歲以內(nèi)。所以大多數(shù)日本人選擇在中年購(gòu)買房產(chǎn)，大概也是從還款能力和貸款年限考慮的吧。
 

有的人從40歲開始貸款購(gòu)房，貸款35年的話，需要還款到75歲，75歲正好是退休的年齡，這樣又能保證退休后擁有自己的住房，又不用擔(dān)心養(yǎng)老金被貸款拖累。

貸款標(biāo)的
 

日本“0首付”、“0利率”及貸款抵稅等優(yōu)惠政策僅適用于購(gòu)買用于自住的優(yōu)良住宅。這樣就有效防止了購(gòu)房人“炒房”的風(fēng)險(xiǎn)。如果銀行發(fā)現(xiàn)貸款人將用于自住的房產(chǎn)出租或作為投資房，則銀行有權(quán)要求貸款人一次性償還剩余貸款，賠償自住房與投資房貸款利率差額，并有可能產(chǎn)生一定的罰金及不良的信用記錄。

從上述日本的“0首付”貸款條件不難看出，日本是鼓勵(lì)老百姓貸款購(gòu)房的，但是對(duì)貸款條件的限制又有效避免了“炒房”的風(fēng)險(xiǎn)。保證貸款人有足夠的還貸能力，放款的金融機(jī)構(gòu)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)也就降低了。

小編認(rèn)為，和日本的“0首付”購(gòu)房政策相比，國(guó)內(nèi)的“0首付”大概是開發(fā)商吸引購(gòu)房者的一套說(shuō)辭，并不是真正意義上的零首付。國(guó)內(nèi)在“房住不炒”的政策下，應(yīng)該短期內(nèi)很難推出大規(guī)模鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房需謹(jǐn)慎”。