在全球宜居的國家排名中，日本多年來一直保持著前三的位置，這也讓很多人都想移居日本。日本的氣候條件、自然環境、人文環境有口皆碑，被稱為“治愈系”的國度，再加上完善的醫療福利，和先進的醫療技術及介護系統等，讓很多國人都希望可以去日本養老。那么，如果手上有些閑錢，想在日本養老該如何操作呢？

日本目前沒有養老簽證，想長期在日本居住生活，可以考慮申請經營管理簽證。根據多年的房產投資經驗，可以考慮下面的操作方式。
 

首先先在日本成立公司，并以公司的名義購買一棟獨棟公寓，這樣可以申請銀行貸款。日本貸款利率相對我國比較低，根據銀行審核的結果，一般可以申請到總房款的5成左右，貸款利率大概1.5-3.2%左右的銀行貸款。使用銀行貸款，撬動杠桿，可達到投資收益最大化。

接下來的操作，我們來舉例說明：

比如投資日本房產的預算為1千萬元人民幣，想要達成日本投資及養老的目的，可以在日本成立公司，主申請人為公司法人。第一種方案是將預算分為兩部分，一部分可用來購買投資型房產，如獨棟投資公寓。另一部分的余款，可根據個人喜好購買一處自住型房產，如高級公寓或一戶建等。

例如：2020年竣工的新建獨棟公寓，距車站步行9分鐘，占地面積約100平方米，木造3層共計9個單間公寓，容積率300%，建蔽率80%，整棟售價為1.22億日元，約合人民幣790萬。各種稅、費、中介服務費等合計約55萬，最終需要準備約845萬人民幣。如果使用銀行貸款，貸款25年，貸款額度約422萬，自己僅支付423萬人民幣即可。
 

公寓對外出租，9套公寓每個月租金收入共計4.5萬，年租金收入約為54萬人民幣。全款表面回報可達6.85%。
 

公寓樓每年的持有成本，包括還貸金額及貸款利息、稅費、管理費、公司運營費等，合計需要支出約34萬。這樣每年還可以結余約20萬人民幣，可作為平時的生活費。

*以上數據均為估算，請以實際發生為準。

除了以上的方案，還可以考慮在日本成立公司后，購買價值2-3億日元，約合1.5-2千萬人民幣的獨棟投資公寓，首付不到1千萬人民幣即可購買價值翻倍的房產。每年近百萬的租金收入完全可以在任何喜歡的地方租一個很好的自住房產及保障充足的生活費用。

當公司運營后，可以此申請經營管理簽證，公司運營可持續，流水穩定，可以支持后續經營管理簽證的續簽（申請人需要每年在日本居住6個月以上，可攜帶家屬）。在日本長期生活，還可加入國民健康保險，即可享受日本的醫療福利。
 

中國和日本的地理距離較近，一般乘飛機單程約2.5-3小時航程即可達到，對于老年人來說，飛行距離不長，且正常航班的票價不貴，一般人都能接受。可以經常往返中日兩國，兼顧兩邊的大家庭，也可以邀請國內的好友來日本歡聚，享受多姿多彩的退休生活。
 

類似的投資方案也可以靈活變通， 根據每個申請人及家庭情況推薦適合的方案。建議您在投資前咨詢專業的日本房產投資移民中介機構，以降低投資風險，提高申請簽證的成功率。