在日本，無論是購買新房還是二手房，大家在購買公寓前都非常關(guān)心建筑年代及使用壽命。這個(gè)指標(biāo)會(huì)影響房屋將來的價(jià)格，那么，我們今天就來探索一下讓人在意的公寓的壽命吧。

公寓的壽命是怎么決定的？

公寓的壽命到底是多少年呢？“從更廣義上說，其實(shí)公寓是沒有壽命一說的。如果想要維持建筑物的話，100年甚至200年都能維持”。但是，站在市場保值的角度，我們可以從以下3個(gè)觀點(diǎn)來分析。

1、從耐震性看壽命

日本是地震頻國家，所以考慮日本建筑物壽命的時(shí)候，就不能不提建筑物的耐震性能。具體來說，日本以1981年為界限，把建筑物分為舊抗震基準(zhǔn)和新抗震基準(zhǔn)（壁式施工法除外）。1981年以前的公寓，由于混凝土的性能與鋼筋的量、施工方法等不同，物件的耐震性能不如現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的建筑物。這種舊耐震基準(zhǔn)的公寓即使進(jìn)行了耐震修復(fù)工程，也不能確保與現(xiàn)行的抗震基準(zhǔn)有同等的抗震性，但是單純從防止物件徹底倒塌的角度上看，具有一定的效果。如下圖所示，預(yù)計(jì)2018年建造30年以上的公寓為185萬戶。其中舊耐震標(biāo)準(zhǔn)的公寓被推測為100萬戶，有多少公寓正在進(jìn)行抗震改建，尚不清楚。但是1981年以前建的舊耐震高級(jí)公寓中，也有抗震性強(qiáng)的公寓。

2、從建筑年代看物理壽命

正如開頭我們說的那樣，單純延長建筑物的壽命也不是不可能的。只要我們定期適當(dāng)?shù)膶?duì)建筑物的整體構(gòu)造、防水、電路、管道等進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，就會(huì)延長其使用年限和壽命。畢竟建筑年代相同的公寓，是否有良好的后期保養(yǎng)維護(hù)，其使用年限和壽命是不一樣的。但是，不管怎么維護(hù)，相關(guān)硬件設(shè)備的老化是不可避免的，而且隨著年數(shù)的增加，維護(hù)費(fèi)用也會(huì)變大。最終會(huì)跟重建成本接近，從而讓業(yè)主最終選擇重建。

3、從經(jīng)濟(jì)價(jià)值來看壽命

建筑物從理論上來看，即使經(jīng)過100年也應(yīng)該可以繼續(xù)居住。但實(shí)際情況會(huì)稍有不同——比如舊抗震基準(zhǔn)同潤會(huì)公寓以構(gòu)造堅(jiān)固著稱，使用了60～70年就被拆除了。另外，到2016年日本首個(gè)分銷公寓涉谷的“宮益坂大廈”也就使用了65年。隨著社會(huì)形勢的變化，盡管建筑物還能使用，但是隨著經(jīng)濟(jì)利益發(fā)生改變，從而改變了建筑物自身的壽命，這可以說是經(jīng)濟(jì)的壽命吧。區(qū)域再開發(fā)和區(qū)劃整理等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也是左右公寓壽命的主要原因。

公寓的的耐用年限是什么呢？申請(qǐng)住宅貸款需要注意什么？

1、公寓的使用年限不等于壽命

公寓的使用年限是法定標(biāo)準(zhǔn)。公寓(鋼筋混凝土建造的建筑物)的法定耐用年數(shù)根據(jù)1998年稅制改正規(guī)定為47年。這是建筑物每年進(jìn)行折舊，最終折舊為零=47后建筑物價(jià)值為零。這樣會(huì)讓人產(chǎn)生物件超過47年使用年限后不值錢的錯(cuò)覺，但實(shí)際上沒有任何影響，使用年限不等于建筑壽命。但是，在申請(qǐng)住房貸款的時(shí)候就要注意，住宅貸款周期基本上最長為35年(滿80歲為止)，但如果購買建筑年代較舊的公寓，無論申請(qǐng)人年齡大小，貸款周期都會(huì)縮短。因?yàn)樵趯彶樯希杩钇谙奘歉鶕?jù)公寓耐用年數(shù)和建筑年數(shù)的差來設(shè)定的。例如某公寓的建筑年數(shù)為20年的情況下，借入最長期間的大致標(biāo)準(zhǔn)是27年。 借款期限縮短直接關(guān)系到每月支付利息的增加，這樣會(huì)影響客戶的貸款是否可以得到審批。

2、折舊率怎么算？

“折舊率”大家可能不了解，簡單來說就是購買公寓折舊的計(jì)算法。由于自住客戶可以通過抵押貸款減稅，參考意義不大，但投資客戶可以依據(jù)折舊率來節(jié)稅。

1 .將購買的公寓分為土地和建筑物(可折舊的只有建筑物部分)

2 .將建筑物部分分為建筑物主體和建筑設(shè)備

3 .購置價(jià)格×折舊率(根據(jù)使用年限規(guī)定)

舊公寓的話，有時(shí)很難將建筑物主體和設(shè)備分開，這時(shí)也可以作為建筑物一體化計(jì)算。折舊率也可以登錄國稅廳網(wǎng)頁進(jìn)行了解。