日本，尤其是東京塔式高級(jí)公寓的交易量在疫情期間仍然很活躍，似乎日本全民都喜歡購(gòu)買高級(jí)公寓，那日本人民為什么如此喜歡購(gòu)買高級(jí)公寓呢？讓我們來(lái)一起看看原因吧。

說(shuō)到日本的有錢人為什么愿意購(gòu)買新建高級(jí)公寓，其實(shí)歸根結(jié)底，都與日本的高稅賦有關(guān)。購(gòu)買高級(jí)公寓是合理節(jié)稅的有效手段，可以說(shuō)在所有物業(yè)類型中，高級(jí)公寓的節(jié)稅效果是最棒的。

固都稅

在日本持有房產(chǎn)時(shí)，每年都需要交納固都稅。土地和建筑物按照評(píng)估價(jià)值分別計(jì)稅，一般固定資產(chǎn)稅稅率為征稅標(biāo)準(zhǔn)額
的1.4%、都市計(jì)劃稅稅率為征稅標(biāo)準(zhǔn)額的0.3%左右。不過(guò)，在滿足一定條件時(shí)，業(yè)主可以享受一定的固都稅優(yōu)惠政策。比如對(duì)于200平方米以內(nèi)的住宅用地，符合條件的情況下可以將固定資產(chǎn)稅減輕1/6，都市計(jì)劃稅減輕1/3，此外還有可調(diào)整征稅標(biāo)準(zhǔn)額等。

另外，很多人都認(rèn)為固都稅的評(píng)估額是每3年調(diào)整一次，越新的項(xiàng)目稅費(fèi)應(yīng)該相對(duì)越高。不過(guò)對(duì)于新建高級(jí)公寓來(lái)說(shuō)，同樣在符合一定條件的情況下，最初的5年左右的時(shí)間里可以享受新建住宅的稅額優(yōu)惠政策。

高級(jí)公寓的售價(jià)一般都是樓層越高價(jià)格越貴，高樓層比低樓層總價(jià)貴上幾千萬(wàn)日元也是很正常的。不過(guò)無(wú)論樓層高低，以前固都稅的納稅標(biāo)準(zhǔn)都是一致的。不過(guò)稅制修改后，將會(huì)實(shí)施樓層每升高一層，固都稅相應(yīng)增加0.256%稅率。這是以前購(gòu)買高級(jí)公寓時(shí)未能預(yù)見(jiàn)的，今后購(gòu)買時(shí)可提前關(guān)注當(dāng)時(shí)的政策。

住宅貸款減稅

由于日本消費(fèi)稅增加到10%以后，購(gòu)買用于自住的新建高級(jí)公寓的業(yè)主，在滿足如年薪不超過(guò)3000萬(wàn)日元等條件的前提下，當(dāng)公寓面積超過(guò)50㎡時(shí)，每年貸款余額的1%可申請(qǐng)扣減部分個(gè)人所得稅，每年減稅上限為40萬(wàn)日元。當(dāng)減稅額超過(guò)個(gè)人所得稅時(shí)，可繼續(xù)扣減都市計(jì)劃稅，每年限額13.65萬(wàn)日元，最多可享受減稅10年的優(yōu)惠。另外對(duì)低收入購(gòu)房者還有10萬(wàn)~50萬(wàn)不等的現(xiàn)金補(bǔ)貼等政策。

由于新冠肺炎疫情的影響，2021年稅制調(diào)整后，在滿足一定的條件下，公寓面積由50㎡修改為40㎡，意味著購(gòu)買1居室的業(yè)主也可以享受到購(gòu)房減稅政策，這樣絕大多數(shù)新建高級(jí)公寓的在售房源基本都將涵蓋在優(yōu)惠范圍內(nèi)。而且減稅年限多延長(zhǎng)3年，減稅總額上限80萬(wàn)，房屋面積為40~50㎡的業(yè)主年薪降低為不超過(guò)1000萬(wàn)日元。可以說(shuō)減稅政策考慮的非常周到了，這也是很多工薪族愿意購(gòu)買新建公寓的動(dòng)力之一。

遺產(chǎn)稅

日本子女繼承遺產(chǎn)時(shí)，需要繳納遺產(chǎn)稅。征稅標(biāo)準(zhǔn)額與固都稅一樣是按評(píng)估價(jià)值征稅的，評(píng)估價(jià)比市場(chǎng)銷售價(jià)格低很多，房產(chǎn)繼承比現(xiàn)金繼承的納稅額低很多。在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)上還有3000萬(wàn)日元的免征額，以及按繼承子女的人數(shù)還有相應(yīng)的扣減額，之后沒(méi)有扣減完的部分按累進(jìn)制稅率納稅。

因?yàn)楦呒?jí)公寓的總戶數(shù)較多，公寓樓的土地面積分?jǐn)偟矫恳粦魰r(shí)就很少了，目前同一棟公寓樓內(nèi)不論樓層高低的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是一致的，但是購(gòu)買時(shí)的總價(jià)高層卻比低層貴很多，所以購(gòu)買高級(jí)公寓的樓層越高、總價(jià)越貴，反而節(jié)稅越多。

目前遺產(chǎn)稅納稅標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有因?yàn)闃菍硬煌兴{(diào)整。客觀地說(shuō)，子女通過(guò)繼承高級(jí)公寓獲得遺產(chǎn)時(shí)，比繼承現(xiàn)金或生前贈(zèng)與等方式更劃算。一些對(duì)有財(cái)富傳承想法的父母?jìng)儯矚g借助購(gòu)買高樓層的高級(jí)公寓達(dá)到合理避稅、節(jié)稅的目的。

其他

購(gòu)買新建高級(jí)公寓一般不涉及中介費(fèi)用，可以減少一部分購(gòu)置成本。

日本的塔式高級(jí)公寓由于價(jià)值較高，購(gòu)房者更容易從銀行申請(qǐng)到優(yōu)惠利率的貸款。

購(gòu)買高級(jí)公寓時(shí)，在滿足一定條件的情況下，父母給予的購(gòu)房款支援最高可達(dá)3000萬(wàn)日元的額度是免征贈(zèng)與稅的。

而作為投資性房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，正因?yàn)楦呒?jí)公寓的稀缺，所以更為保值抗跌，增值空間較大。可待房產(chǎn)增值后，在購(gòu)入滿5年-10年的期間內(nèi)以“次新房”對(duì)外銷售，項(xiàng)目通常有10年質(zhì)保期，意向買家再次購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)更容易從銀行申請(qǐng)到全額滿期貸款，比起其他二手房更有優(yōu)勢(shì)，變現(xiàn)更容易，節(jié)省時(shí)間成本。

在出售房產(chǎn)時(shí)增值部分的適用稅率，持有不足5年時(shí)高達(dá)30%，持有超過(guò)5年時(shí)降低至15%，持有超過(guò)10年時(shí)降低至10%，住民稅也相應(yīng)減少，這樣也大幅節(jié)省了轉(zhuǎn)讓成本，盡享升值收益。

綜合以上種種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，再加上高級(jí)公寓本身的種種優(yōu)點(diǎn)，就不難理解高級(jí)公寓在日本房地產(chǎn)界為何如此受寵了。