在日本，哪種類(lèi)型的房產(chǎn)更適合投資呢？想必這個(gè)問(wèn)題是每個(gè)投資人都需要考量的。事實(shí)上，從投資的穩(wěn)定性和租金回報(bào)率來(lái)分析，我們今天為大家介紹一下獨(dú)棟投資公寓。

日本的土地是私有制，在專(zhuān)屬地塊上建造獨(dú)棟公寓樓，再根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的大小，將公寓樓內(nèi)劃分成多套戶型為1K或1R的單套公寓，主要是面向單身人士出租。那么，為什么新建的獨(dú)棟公寓倍受市場(chǎng)大眾歡迎呢？
 

日本人也喜歡新房子！
 

在主觀印象中，認(rèn)為日本人都比較懷舊，很多老房子都有幾十年甚至上百年的的房齡，很有“日本味道”。但是老房子也有一些明顯的問(wèn)題，比如舊房子多少都有“老舊”的氣味，而且會(huì)有蟲(chóng)子出沒(méi)。同時(shí)舊房子的電器等也相對(duì)老舊，有的電器設(shè)備用了幾十年，那個(gè)時(shí)候的電器也不如現(xiàn)在的環(huán)保節(jié)能，每個(gè)月支付的電費(fèi)相對(duì)較高。

而新房子就完全不會(huì)有以上的問(wèn)題。對(duì)于重視生活環(huán)境的日本人來(lái)說(shuō)，更希望住在新房子里，不用擔(dān)心蟲(chóng)子的問(wèn)題，而且新房子的保暖密封性也比老房子強(qiáng)很多，就連新空調(diào)里吹出來(lái)的空氣都比老房子的“新鮮”，還不用擔(dān)心房子里曾經(jīng)有沒(méi)有“過(guò)往事故”歷史。而且新房子的設(shè)計(jì)裝修風(fēng)格也更時(shí)尚、安保系統(tǒng)更先進(jìn)，新房的優(yōu)勢(shì)實(shí)在太多了，誰(shuí)不愿意住新房子呢？

那為什么感覺(jué)日本人喜歡住老房子呢？那可能是因?yàn)橹暗男路抗?yīng)量太少了。很多有條件的日本人，在換房子的時(shí)候，首先也會(huì)尋找新房房源，然后是次新房房源。雖然新房的租金通常比老房子稍貴，但很多新房在尚未完工時(shí)，僅憑圖紙就已經(jīng)被“預(yù)訂一空”了，這些都是擺在眼前的事實(shí)。誰(shuí)還會(huì)篤定地說(shuō)日本人不喜歡新房子呢？

住新房不擔(dān)心裝修污染嗎？

以前有的新房追求投資回報(bào)率，可能使用了低成本、低檔次的建材及裝修材料，在新房建設(shè)裝修完工后需要通風(fēng)2-3周，以避免如鋪壁紙使用的粘合劑等有害物質(zhì)對(duì)身體不好等問(wèn)題。不過(guò)在日本的建筑基準(zhǔn)法修訂以后，建材使用受到限制，劣質(zhì)建材被淘汰，所以新建的房子都不用擔(dān)心裝修污染等問(wèn)題，可以安心入住。根據(jù)2015年以來(lái)對(duì)新房入住者的追蹤，還沒(méi)有人因?yàn)樽⌒路慷霈F(xiàn)身體發(fā)病的問(wèn)題。

新房對(duì)外出租的策略有哪些？

為了利益最大化，新房往往在內(nèi)部裝修時(shí)就開(kāi)始招租了，大部分租客是憑借戶型圖、效果圖等信息來(lái)決定租約的，僅有個(gè)別租客可能會(huì)提前到施工現(xiàn)場(chǎng)看房，大多數(shù)人主要是聽(tīng)從租房中介的介紹和房屋信息提交入住申請(qǐng)的。這樣先提交入住申請(qǐng)的人，可以?xún)?yōu)先挑選房間，特別是角部屋數(shù)量有限，通常會(huì)被提前確認(rèn)，所以有的租客會(huì)很快申請(qǐng)并下定。

為了快速募集第一批入住客人，新房往往在入住的前幾個(gè)月會(huì)給予一定的租金優(yōu)惠，那么登載在租賃網(wǎng)站時(shí)的租金會(huì)非常有競(jìng)爭(zhēng)力。不過(guò)在跟租客確認(rèn)租賃合約時(shí)，需明確優(yōu)惠租金及優(yōu)惠期，以免將來(lái)引起不必要的誤會(huì)。

由于房子是全新入住的，稍微有一點(diǎn)污漬就會(huì)顯得非常明顯。如果是租客弄壞或弄臟的話，在退租時(shí)需要扣除一定的押金，這也是租客比較擔(dān)心會(huì)被扣費(fèi)太多的問(wèn)題。所以在租客入住之初，雙方就房屋現(xiàn)況做好確認(rèn)，這是在出租前需要提前考慮的因素以及應(yīng)對(duì)措施等。

日本租房合約通常為2年起租，除租金外還需要支付押金、禮金等費(fèi)用。新房狀況良好，有些新房的管理公司也會(huì)稍微提高租金并以“0押金”、“0禮金”、“1年起租”等政策吸引租客，在每年更新合約時(shí)收取更新手續(xù)費(fèi)。其實(shí)這樣操作的租約越長(zhǎng)，租金收益越多。

投資金額及租金回報(bào)率有多少？

獨(dú)棟公寓通常有木造、鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、鋼筋鐵骨混凝土造等幾種類(lèi)型，因?yàn)椴馁|(zhì)的不同，性能有所不同，售價(jià)及投資回報(bào)也有所不同。

此外，土地本身的價(jià)值也很重要，在此基礎(chǔ)上如果追求高租金回報(bào)率的話，還是木造的回報(bào)率更高，通常每年租金的表面回報(bào)可達(dá)6、7%左右，但木造房子的貶值率也相對(duì)也高。如果從保值、增值及未來(lái)變現(xiàn)難易程度來(lái)看，鋼筋混凝土造的公寓樓表現(xiàn)更優(yōu)秀，不過(guò)每年租金的表面回報(bào)率在4.5%左右。如果使用日本銀行的低息貸款投資時(shí)，撬動(dòng)杠桿，回報(bào)率將更高。

所以在投資時(shí)，根據(jù)不同的投資目的來(lái)選擇合適的房產(chǎn)類(lèi)型，就比較重要了。但不管哪種材質(zhì)的公寓，這種以面向單身招租的獨(dú)棟公寓幾乎都不愁租，空置期一般不會(huì)超過(guò)1個(gè)月，且租約穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)較低，持有成本不高，還易于打理。由于優(yōu)勢(shì)較大，因此也是投資型房產(chǎn)中的主力項(xiàng)目。在日本政府放寬了城市建筑規(guī)劃之后，近年來(lái)上市的新建獨(dú)棟公寓較多，所以這種房型也就成為了眾多中介機(jī)構(gòu)首推的投資項(xiàng)目。新房在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有很大的優(yōu)勢(shì)，不失為投資的好時(shí)機(jī)。