“房價是永遠(yuǎn)都會上漲的！”這種認(rèn)知早已被日本驗證不過是個“神話”。事實證明，“房子也可以很不值錢、甚至可以成為負(fù)資產(chǎn)”。在日本樓市泡沫崩潰的時候，有很多貸款買房的日本人因此破產(chǎn)了，他們是怎么做到的？
 

“當(dāng)初6000萬日元買的房子，暴跌至1200萬日元，我們的生活瞬間陷入了'地獄'！”日本的森夫婦發(fā)出了這樣的感慨。

森夫婦在年輕的時候，以首付2500萬日元、貸款3500萬日元，即總價6000萬日元購買了一幢一戶建用于居住，每個月還款金額14.5萬日元。當(dāng)剩余貸款還有2000萬元時，森先生的事業(yè)受挫，收入大幅減少，每個月的還貸壓力太大，于是決定把房子賣掉。然而，因為當(dāng)時日本泡沫經(jīng)濟持續(xù)惡化，影響的不僅僅是個人的收入，連房產(chǎn)價值也大幅下跌。森先生的房子市值縮水到了1200萬日元，這樣的結(jié)果讓森夫婦感覺難以接受。由于房產(chǎn)抵押給貸款銀行了，為了盡快將房屋出手，在與銀行協(xié)商后，銀行同意森夫婦可以自行出售房屋，至少這樣比被銀行拍賣能賣出更多的價格。于是，森夫婦當(dāng)初以6000萬日元購買的房子，最終以1300萬的價格賣掉了，森先生一家也搬入了出租公寓中居住。然而，在把所有房款交給銀行后，扣除各項滯納金、手續(xù)費等費用后，森先生仍然欠銀行約900萬日元，實在難以承受經(jīng)濟上和心理上的壓力，所以無奈之下選擇了自我破產(chǎn)，于是他發(fā)出了之前的感慨。
 

從這個例子不難看出，房價是呈波動性的，“房價永遠(yuǎn)上漲”只是一個神話。如果看不準(zhǔn)投資時機，房產(chǎn)也有可能成為足以讓人破產(chǎn)的負(fù)資產(chǎn)。那么什么時候適合加高杠桿在日本買房進(jìn)行房產(chǎn)投資呢？
 

如果購房的首付款及銀行貸款的總額度與所購買的房產(chǎn)價值保持平衡時，且房價呈上升趨勢時，也就是房產(chǎn)價值超過首付及貸款金額時，屬于“低貸款”模式（如圖①②），此時購房是比較合適的。當(dāng)將來還清貸款時，高價值的房產(chǎn)就完全屬于個人，這樣的投資比較理想，房主的幸福感也比較高。反之，如果有人使用“0”首付購房，或支付部分首付款再申請一定的銀行貸款購房時，如果房產(chǎn)處于貶值階段，剩余貸款超過房產(chǎn)價值時，則屬于“超額貸款”（如圖③④），這樣往往貸款利率很高，即使償還了很多貸款，但剩余還款的本金部分仍然很高。當(dāng)房價大幅下跌時，如果不能及時提前還款的話，之后想償還剩余貸款將會變得越來越困難，就容易出現(xiàn)森夫婦的困境。這樣的情況就不適合做房產(chǎn)投資，否則即使賠上了首付及已還的房貸部分，仍然還欠銀行大筆資金，如果不能“忍痛”正常還款的話，那就只剩破產(chǎn)的情況了吧。
 

何時適合在日本買房進(jìn)行房產(chǎn)投資，也可以通過銀行貸款利率加以判斷。當(dāng)樓市處于上升期時，為了鼓勵購房行為，各大銀行、金融機構(gòu)鼓勵使用貸款，貸款利率相對較低、同時政府還會出臺各種購房補貼政策，如貸款扣減個人所得稅、返現(xiàn)補貼等。相反，如果房價過高，以致影響了經(jīng)濟社會穩(wěn)定時，一些調(diào)節(jié)手段也會相繼出現(xiàn)。比如銀行調(diào)高貸款利率、政府出臺各種控制房價的政策時，就要謹(jǐn)慎投資了。
 

（數(shù)據(jù)來源于CEIC Data）

根據(jù)全球經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫顯示的信息，日本銀行貸款利率最高時發(fā)生在1980年7月，年利率高達(dá)9.250%。那時，正是日本房價持續(xù)處于高漲，泡沫逐漸膨脹，全民瘋狂投資房產(chǎn)的時期。相比之下，2021年7月的日本銀行貸款年利率僅為1.475%，而有穩(wěn)定工作的日本籍及日本永住人士享有的優(yōu)惠貸款利率不足1%，一些優(yōu)質(zhì)住宅甚至還可享有購房補貼政策。雖然日本的房價呈上漲趨勢，由此則更加佐證，現(xiàn)在日本房產(chǎn)仍處于適合投資的好時機。